Mietverträge

Die Unterschiede zwischen den Parteien in Bezug auf den Mietvertrag können über die folgenden Lösungswege geleitet werden:- die Einigung zwischen den Parteien;

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die Schiedsgerichtsbarkeit, sei es nach Recht oder Billigkeit, wenn eine Vereinbarung besteht, Konflikte dieser Lösungsformel zu unterwerfen; oder

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die ordentliche Gerichtsbarkeit.Vorverhandlung (LO 1/2025 Art. 5)

Mit Wirkung ab 3-4-2025 und allgemein für alle Verfahren, mit Ausnahme ausdrücklich festgehaltener Ausschlüsse, ist es eine Verfahrensvoraussetzung, vor Einreichung einer Klage zu einem geeigneten außergerichtlichen Streitbeilegungsverfahren - MASC - zu gehen, damit die Klage zulässig ist, sofern Identität zwischen dem Gegenstand der Verhandlung und dem Gegenstand des Rechtsstreits besteht, auch wenn die Ansprüche, die vor Gericht in Bezug auf diesen Gegenstand geltend gemacht werden können, variieren können.Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn einer der folgenden Fälle eintritt:-Vorherige Inanspruchnahme von Mediation, Schlichtung oder neutraler Meinung eines unabhängigen Experten;-

Abgabe eines verbindlichen vertraulichen Angebots oder Nutzung eines anderen Verhandlungstyps, der in diesem oder anderen staatlichen oder regionalen Gesetzen anerkannt ist;- Die Verhandlungstätigkeit wird direkt von den Parteien, ihren Anwälten oder im Falle einer Inanspruchnahme eines kollaborativen Rechtsverfahrens durchgeführt.

- es wird zuvor eine Mediation, Schlichtung oder die neutrale Meinung einer unabhängigen Fachperson in Anspruch genommen;

- es wird ein verbindliches vertrauliches Angebot abgegeben oder es wird eine andere Art von Verhandlungstätigkeit angewendet, die in diesem oder anderen staatlichen oder regionalen Gesetzen anerkannt ist;

- die Verhandlungstätigkeit erfolgt direkt durch die Parteien oder ihre Anwälte oder wenn sie sich an ein kollaboratives Rechtsverfahren gewandt haben.

DieInitiative zur Nutzung eines MASC kann von einer der Parteien, von beiden einvernehmlich, von einer gerichtlichen Entscheidung oder von dem Rechtspfleger der Justizverwaltung ausgehen, der die Parteien auf diese Art von Mitteln verweist.

Die folgenden Verfahren der ordentlichen Gerichtsbarkeit erfordern eine vorherige Verhandlung, mit Ausnahme des europäischen Verfahrens für geringfügige Forderungen (LO 1/2025 Art. 5, 3). DasMahnverfahren ist nicht ausdrücklich von dieser Zulässigkeitsvoraussetzung ausgenommen. Es handelt sich jedoch um eine Frage, die kontrovers sein kann und zu unterschiedlichen Praktiken führen kann.

Jede Verhandlungstätigkeit oder ihr erfolgloser Versuch muss von denParteien unterzeichnet schriftlich dokumentiert werden.

Die Beendigung des Verfahrens ohne Einigung erfolgt in den folgendenFällen(LO 1/2025 Art. 10, 4):

• Nach Ablauf von 30 Kalendertagen, gerechnet ab dem Datum des Eingangs des Antrags, ohne dass das erste Treffen oder der erste Kontakt stattfindet oder ohne schriftliche Antwort.

• Wenn nach Beginn der Verhandlungstätigkeit 30 Tage seit dem Datum eines konkreten Einigungsvorschlags verstrichen sind, ohne dass eine Einigung erzielt oder eine schriftliche Antwort erhalten wurde.

• Innerhalb von 3 Monaten ab dem Datum des ersten Treffens, ohne dass eine Einigung erzielt wurde. Die Frist kann durch gegenseitige Vereinbarung der Parteien verlängert werden.

• Wenn eine der Parteien schriftlich erklärt, die Verhandlungen zu beenden, und dies festhält.

Die Vereinbarung, die die Verhandlungstätigkeit beendet, muss in einemDokument festgehalten werden, das von den Parteien unterzeichnet ist und in dem alle Daten der Beteiligten, das Datum und den Ort sowie die übernommenen Verpflichtungen angegeben sind, und kann in eine öffentliche Urkunde umgewandelt werden (LO 1/2025 Art. 12).

SeinInhalt kann sich auf einen Teil oder die Gesamtheit der verhandelten Themen beziehen und ist für die Parteienverbindlich(LO 1/2025 Art. 13).

Verfahren

Für die Festlegung des anwendbaren Verfahrens bei Mietfragen gilt das Kriterium der Materie vor dem der Menge.

Immündlichen Verfahren werden folgende Angelegenheiten behandelt:

• Quantifizierbare Maßnahmen, die vom Vermieter oder Mieter ergriffen werden und deren Betrag 15, 000 Euro nicht übersteigt -bis zum 19-3-2024, 6. 000 Euro- (ZPO Art. 249, 1. 6 und 250, 2).

• Maßnahmen des Vermieters, die sich unabhängig vom Betrag auf beziehen (ZPO Art. 250, 1. 1):

- die Forderung von Mieten;

- Räumungsklagen wegen Nichtzahlung von Beträgen oder Ablauf der Vertragslaufzeit; oder

- die Zusammenfassung von Mietforderungen und Räumungsklagen wegen Nichtzahlung oder Ablauf der Vertragslaufzeit.

Für alle anderen Angelegenheiten im Zusammenhang mit städtischen oder ländlichen Mietverhältnissen von Immobilien ist dasordentliche Gerichtsverfahren angemessen.

Das mündliche und das ordentliche Gerichtsverfahren sindErkenntnisverfahren, d. h. ihr Ziel ist es, die Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Rechts festzustellen. Sie haben gemeinsam, dass die Parteien dem Gericht die Tatsachen, Beweise und Ansprüche vorlegen, die sie möchten, und das Gericht nur auf der Grundlage dieser Vorlagen entscheidet -Prinzip des verlangten Rechts-. Beide Verfahren unterscheiden sich darin, dass das mündliche Verfahren einfach, im Wesentlichen mündlich, konzentriert und schnell ist, mit kurzen Fristen; während das ordentliche Verfahren ein langsames, komplexes und hauptsächlich schriftliches Verfahren ist.

Darüber hinaus kann man sich vorher an dasMahnverfahren zur Forderung der Mietrückstände wenden, wenn die Räumung nicht beantragt wird.

Schließlich besteht die Möglichkeit, ameuropäischen Verfahren für geringfügige Forderungen zur Geltendmachung von Mieten oder Beträgen aus einem Mietvertrag teilzunehmen, sofern der Betrag 5, 000 Euro nicht übersteigt und eine der Vertragsparteien des Mietvertrags in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union ansässig ist, entweder der Vermieter in Bezug auf ein von ihm vermietetes Grundstück in Spanien oder in Bezug auf einen Mieter, der nach Vertragsende seinen Wohnsitz geändert hat (VO (EG) 861/2007;ZPO Schlussbestimmung 24.).

Betrag(ZPO Art. 251)

Für verfahrenstechnische Zwecke und zur späteren Berechnung derKosten ist es erforderlich, den Betrag des Verfahrens in der Klage festzulegen. Je nach Art des eingeleiteten Verfahrens variiert der Betrag:

• Bei mündlicher Verhandlung mitMietforderungen oder aus dem Vertrag resultierenden Beträgen ist der Betrag der bis zum Datum fälligen und der bis zur vollständigen Beendigung des Vertrags fällig werdenden Beträge maßgeblich.

• Sowohl bei derZwangsräumung Bei Nichtzahlung der Miete oder Ablauf der Vertragslaufzeit wird der Betrag durch den Betrag einer Jahresmiete bestimmt, unabhängig von der im Vertrag festgelegten Zahlungshäufigkeit.

• In mündlichen Verfahren, in denen es zu einerAnsammlung von Miet- oder Vertragsrückständen und Räumung, sei es aufgrund von Mietrückständen oder Ablauf der Vertragslaufzeit, wird der Wert des Verfahrens durch die wertvollste Klage bestimmt, entweder die Jahresmiete oder die Mieten und Beträge aus dem Vertrag, die eingefordert werden.

Zuständigkeit(ZPO Art. 52)

In Mietstreitigkeiten und Räumungsklagen ist die Zivilabteilung des erstinstanzlichen Gerichts - bis zu ihrer Einrichtung das erstinstanzliche Gericht - amOrt, an dem sich das Grundstück befindet, zuständig, ohne die ausdrückliche oder stillschweigende Unterwerfung der Parteien unter andere Gerichte (ZPO Art. 54, 1).

Jedoch, wenn die Klage aus demWiderspruch gegen ein Mahnverfahren resultiert, ist nicht klar, ob die Zuständigkeit beim Gericht des Wohnsitzes des Beklagten oder des Ortes liegt, an dem sich das vermietete Grundstück befindet:

- gestützt aufZPO Art. 818, 3 kann argumentiert werden, dass derjenige, der das Verfahren eingeleitet hat, es abschließen muss; und

- im Gegensatz dazu, gemäßZPO Art. 52, 1. 7, da die Forderung aus einem Mietverhältnis resultiert, ist das zuständige Gericht das, in dem sich das vermietete Grundstück befindet.

Verjährung von Ansprüchen(LAU disp. adic. 10ª)

Alle Rechte, Pflichten und Ansprüche aus den Mietverträgen gemäß demLAU, einschließlich derjenigen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch bestehen, unterliegen der allgemeinen Verjährungsregelung des Bürgerlichen Gesetzbuches, sofern keine spezifische Verjährungsfrist vorgesehen ist:

- verjähren nach 5 Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem die Erfüllung verlangt werden kann, diepersönlichen Ansprüche, für die keine spezielle Verjährungsfrist festgelegt ist (CC art. 1964); und

- verjähren ebenfalls nach 5 Jahren dieAnsprüche auf Erfüllung der Verpflichtung zur Zahlung des Mietpreises für landwirtschaftliche oder städtische Grundstücke sowie für andere Zahlungen, die jährlich oder in kürzeren Fristen geleistet werden (CC art. 1966).

Forderung von Mieten und anderen aus dem Mietverhältnis resultierenden Beträgen

DerVermieter hat bei Nichtzahlung der Miete und Beträge, die der Mieter gemäß dem Mietvertrag zu zahlen verpflichtet ist, folgende gerichtliche Verfahrensoptionen:

- mündlich;

- gerichtliches Mahnverfahren; oder

Die kumulative Ausübung des Anspruchs auf Miete mit der Räumung wegen Zahlungsrückstands ausüben. Dies ist die am häufigsten verwendete Option in der Praxis.

Alle Miet- oder aufgrund des Mietvertrags geschuldeten Beträge des Mieters unabhängig von der Höhe werden durch das mündliche Verfahren bearbeitet.Alle Miet- oder aufgrund des Mietvertrags geschuldeten Beträge des Mieters unabhängig von der Höhe werden durch das mündliche Verfahren bearbeitet. Alle Miet- oder aufgrund des Mietvertrags geschuldeten Beträge des Mieters unabhängig von der Höhe werden durch das mündliche Verfahren bearbeitet.Alle Miet- oder aufgrund des Mietvertrags geschuldeten Beträge des Mieters unabhängig von der Höhe werden durch das mündliche Verfahren bearbeitet. Alle Miet- oder aufgrund des Mietvertrags geschuldeten Beträge des Mieters unabhängig von der Höhe werden durch das mündliche Verfahren bearbeitet.LEC art. 250, 2).

Wenn der Vertrag zuvor aufgelöst wurde und ausstehende Mieten eingefordert werden, ist auch das mündliche Verfahren das geeignete Verfahren, da die Auflösung oder Beendigung des Vertrags nichts an ihrer Natur als Mieten ändert.Wenn der Vertrag zuvor aufgelöst wurde und ausstehende Mieten eingefordert werden, ist auch das mündliche Verfahren das geeignete Verfahren, da die Auflösung oder Beendigung des Vertrags nichts an ihrer Natur als Mieten ändert. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen vor oder nach der Rückgewinnung des Grundstücks eingeforderten Mieten ( LEC art. 250, 1. 1). Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen vor oder nach der Rückgewinnung des Grundstücks eingeforderten Mieten (

LEC art. 250, 1. 1). Sowohl bei landwirtschaftlichen als auch bei städtischen Mietverhältnissen müssen alle Angelegenheiten, die innerhalb der Grenzen dieses Verfahrens quantifiziert werden können, in einem mündlichen Verfahren abgewickelt werden (LEC art. 249, 1. 6º), daher werden alle anderen Forderungen des Vermieters, die nicht mit der Forderung von Mieten oder Räumungen zusammenhängen und die zuvor vor einem ordentlichen Gerichtsverfahren verhandelt werden mussten, in einem mündlichen Verfahren behandelt, wenn sie 15, 000 Euro nicht überschreiten.

Andererseits ermöglicht diese Änderung der Vorschrift auch dem Mieter den Zugang zu diesem Verfahren, ohne bereits auf eine ordentliche Gerichtsverhandlung angewiesen zu sein, um beispielsweise die Rückgabe der Kaution oder eine Reparatur, die der Vermieter hätte durchführen müssen, einzufordern, sofern der Betrag 15, 000 Euro nicht übersteigt.Der mündliche Prozess zur Forderung von Mieten oder ähnlichen Beträgen hat den Charakter eines Hauptverfahrens

Das mündliche Verfahren zur Klage auf Miet- oder ähnliche Beträge hat den Charakter von1. Einleitung des Verfahrens(ZPO Art. 437)

Klage(ZPO Art. 437) Das mündliche Verfahren wird durch Klageerhebung eingeleitet, in der

folgendes festgehalten wird- die Daten und Umstände zur Identifizierung des Klägers und des Beklagten;

- die Adresse oder Wohnsitz, an dem sie zugestellt werden können;- die Tatsachen und rechtlichen Gründe; und- was gefordert wird, klar und präzise dargelegt.

Die Klage muss die

vorherige Verhandlung

die Tatsachen und rechtlichen Gründe; und

was beantragt wird, klar und präzise dargelegt.

Die Klage muss dieVorverhandlungsverfahren durchgeführt oder die Unmöglichkeit desselben, und gegebenenfalls die Dokumente, die belegen, dass ein angemessenes Mittel zur Streitbeilegung in Anspruch genommen wurde (ZPO Art. 264, 4 redacc LO 1/2025).

DerWohnsitz oder Aufenthaltsort für Zustellungen ist in der Regel der des gemieteten Grundstücks.

In der Klage müssen neben den fälligen und unbezahlten Mieten auch die Forderungen für dieanfallenden Mieten bis (ZPO Art. 220, 1):

- die Mieten und Beträge bezahlt sind, wenn der Mietvertrag fortgesetzt wird; oder

- bis zur Beendigung des Mietvertrags.

Zulassung(ZPO Art. 404 und 438 -redacc LO 1/2025-)

Nach Prüfung der Klage wird diese zugelassen oder dem Gericht zur Entscheidung über die Zulassung in folgenden Fällen vorgelegt:

- wenn das Gericht denGerichtsstand oder die Zuständigkeit für nicht gegeben hält; oder

- wenn in der Klage Fehler festgestellt werdenFormale Mängel nicht innerhalb der Frist behoben vom Kläger.

ImZulassungsbeschluss der Klage wird in den Fällen, in denen dies möglich ist, darauf hingewiesen, dass der Beklagte ohne Anwalt oder Prozessbevollmächtigten handeln kann und dass im Gericht oder im elektronischen Hauptsitz standardisierte Formulare zur Verfügung stehen, die er für die Klagebeantwortung verwenden kann.

Klagebeantwortung(ZPO Art. 438, 1)

Nach Zulassung der Klage wird der Beklagte aufgefordert, schriftlich innerhalb derFrist von 10 Tagen zu antworten.

Wenn der Beklagtenicht erscheint innerhalb der gewährten Frist, wird er in Abwesenheit erklärt (ZPO Art. 496).

Widerklage(ZPO Art. 438, 2)

Es handelt sich um die Ausübung einer neuen Klage durch den Beklagten gegen den Kläger, die im selben Verfahren durchgeführt und im selben Urteil entschieden wird, das die ursprüngliche Klage entscheidet.

Die Widerklage wird mit der Klagebeantwortung eingereicht und muss dieAnforderungen erforderlich für die knappe Klage (ZPO Art. 437). Die Widerklage wird dem Kläger mindestens 5 Tage vor dem für die Verhandlung festgelegten Termin zugestellt.In mündlichen Verfahren zur Klage auf Zahlung kann eine Widerklage unter folgenden Ausnahmen

erhoben werden:- sie führt nicht zur Unzulässigkeit des mündlichen Verfahrens; und- es besteht eine Verbindung zwischen den Ansprüchen der Widerklage und denen der Hauptklage.

2. Anhörung

(ZPO Art. 438 Abs. 8 bis 10 und 440 -Fassung LO 1/2025-

)Beweisantritt Nach Beantwortung der Klage und der Widerklage gewährt der Gerichtsschreiber beiden Parteien eine

Frist

von 5 Tagen, um Beweise vorzuschlagen und Zeugen, Sachverständige oder notwendige Parteien zu benennen und die Einwände vorzubringen, die sie für angebracht halten.Nach Ablauf dieser Frist entscheidet das Gericht durch Beschluss

Nach Ablauf dieser Frist entscheidet das Gericht durchAutoüber die Anfechtung des Streitwerts, über die erhobenen prozessualen Einwände, über die Zulassung des vorgeschlagenen Beweises und über die Angemessenheit der Durchführung einer mündlichen Verhandlung.

Gegen dieZulassung oder Nichtzulassung des Beweises durch das Gericht ist nur ein Rechtsmittel der Wiedereinsetzung möglich, das unverzüglich bearbeitet und entschieden wird; und wenn es abgelehnt wird, kann die betroffene ParteiProtest einlegen, um Berufung einlegen zu können.

Das Gericht kann, auch wenn die Parteien dies beantragt haben, beschließen, dasskeine mündliche Verhandlung stattfindet und ein Urteil erlassen, wenn das einzige zugelassene Beweismittel Dokumente sind, die bereits ohne Beanstandung in das Verfahren eingebracht wurden, oder wenn Sachverständigengutachten vorgelegt wurden und das Gericht die Anwesenheit der Sachverständigen bei der Verhandlung nicht für angebracht oder nützlich erachtet hat.

Zitierung(ZPO Art. 440 -Fassung LG 1/2025-)

Wenndie Durchführung einer mündlichen Verhandlung angeordnet wird, werden die Parteien für denTag und die Uhrzeit, die zu diesem Zweck innerhalb von 5 Tagen nach Abschluss der Erwiderungsfrist festgelegt wird, vorgeladen, wobei die Verhandlung vor Ablauf eines Monats stattfinden muss.

Bei der Vorladung werden den Parteien folgendeHinweise gegeben:

- sie müssen zur Verhandlung mit den benötigtenBeweismittel, auf die sie sich stützen möchten;

- können einerVerhandlung unterzogen werden, um den Konflikt zu lösen, einschließlich Mediation, in welchem Fall die Parteien auf der Anhörung ihre Entscheidung und die entsprechenden Gründe angeben müssen; und

- die Verhandlung wird nicht aufgrund derAbwesenheit von den Teilen. Wenn sie nicht erscheinen und vorgeschlagen und ihre Aussage zugelassen wird, können die Tatsachen des Verhörs als zugelassen betrachtet werden. Bei Abwesenheit des Klägers gilt er als zurückgetreten und es werden ihm die entstandenen Kosten auferlegt, und bei Abwesenheit des Beklagten wird er in Abwesenheit erklärt (ZPO Art. 442).

Beweisaufnahme(ZPO Art. 445 -Fassung LO 1/2025- und 446)

Es werden die zugelassenen Beweise erhoben.

Nach Abschluss der Beweisaufnahme, einschließlich der abschließenden Maßnahmen, können die ParteienSchlussfolgerungen zur Bewertung der Ergebnisse ziehen (ZPO Art. 447, 1 Fassung LO 1/2025).

3. Urteil(ZPO Art. 447 -Fassung LO 1/2025-)

Nach Durchführung des Beweisverfahrens und Abgabe von Schlussfolgerungen oder nach den Ausführungen der Parteien, falls kein Beweis zugelassen und durchgeführt wurde, beendet das Gericht die Verhandlung und fällt innerhalb von10 Tagen ein Urteil.

Der Richter kann entscheiden, das Urteil mündlich zu verkünden, das später auf dem audiovisuellen Träger des Akts dokumentiert wird (ZPO Art. 210 Fassung LO 1/2025).

Die in mündlichen Verhandlungen ergangenen Urteile inMietstreitsachen oder bei fälligen Beträgen aus Mietverträgen haben materielle Rechtskraft.

Ebenso haben Urteile in Klagen, in denen dieRäumungsklage und die Klage auf Zahlung von Mieten oder ähnlichen Beträgen aufgrund von Mietrückständen oder ähnlichen Beträgen geltend gemacht werden, sowie die gegen den Bürgen oder den solidarischen Garanten erhobenen Ansprüche Rechtskraft.

Register über rechtskräftige Urteile bei Mietrückständen(G 4/2013 Art. 3)

Dieses Register wird erstellt, umInformationen über das Risiko zu bieten, das mit der Vermietung von Immobilien an Personen verbunden ist, die in der Vergangenheit ihren Zahlungsverpflichtungen aus Mietverträgen nicht nachgekommen sind und deshalb aufgrund einer rechtskräftigen Räumungsklage verurteilt wurden gemäßZPO Art. 250, 1. 1º oder dieZPO Art. 438 Fassung LO 1/2025.

Daszuständige Gericht hat diese Informationen an das angegebene Register zu übermitteln.

Ebenso müssen dieSchiedsgerichte diejenigen Daten dem Register mitteilen, die sich auf Personen beziehen, die aufgrund eines Schiedsspruchs zur Zahlung von Mietrückständen verurteilt wurden.

Eigentümer von Immobilien, die Mietverträge über dieselben abschließen möchten, sei es als natürliche oder juristische Personen, habenZugang zu den im Register enthaltenen Informationen. Hierzu müssen sie einenMietvertragsentwurf vorlegen, in dem der potenzielle Mieter identifiziert wird, wobei die Informationen, auf die sie Anspruch haben werden, auf die im Register enthaltenen Daten beschränkt sind, die ausschließlich mit diesem Mieter zusammenhängen.

Die im Register aufgeführten Personen können dieLöschung des Eintrags beantragen, wenn sie im entsprechenden Verfahren die Schulden beglichen haben, für die sie verurteilt wurden. Die Eintragung im genannten Register hat jedoch eineMaximale Laufzeit von 6 Jahren, automatische Stornierung am Ende dieses Zeitraums.

Diese Registrierung unterliegt in jedem Fall den Bestimmungen derDatenschutz gesetze.